Пребиваване в България чрез инвестиция в имот (2026)

Инвестиционен праг и изисквания

Съгласно Закона за чужденците в Република България (ЗЧРБ), чуждестранни граждани могат да получат разрешение за продължително пребиваване въз основа на инвестиция в недвижими имоти. Основните изисквания са:

• Минимална стойност на инвестицията — BGN 600 000 (приблизително EUR 306 775 по фиксирания курс 1 EUR = 1,95583 BGN). Това е общата стойност на придобитите имоти, а не стойността на отделен имот.
• Нови средства от чужбина — инвестицията трябва да бъде реализирана с нови средства, преведени от чужбина. Необходимо е банково писмо, удостоверяващо произхода и трансфера на средствата.
• Минимум 75 % собствени средства — поне 75 % от инвестицията трябва да бъде финансирана със собствени средства на инвеститора (не чрез банков кредит в България).
• Множество имоти — допустимо е инвестицията да обхваща повече от един имот, стига общата стойност да достига прага от BGN 600 000.
• Видове имоти — допустими са както жилищни, така и търговски имоти (офиси, магазини, складове, земеделска земя с ограничения).
• Собственост — имотът може да бъде придобит лично от инвеститора или чрез българско търговско дружество, в което инвеститорът притежава над 50 % от капитала.

Процедура стъпка по стъпка

Пътят от покупката на имота до получаването на разрешение за пребиваване преминава през следните етапи:

1. Покупка на недвижим имот

   Сключване на нотариален акт за покупко-продажба и вписване в Имотния регистър. Преди сделката е препоръчителен правен одит (due diligence) на имота — проверка на собствеността, тежестите и устройствения статут.

2. Кандидатстване за Виза тип D

   Подаване на заявление за дългосрочна виза (Виза D) в българското посолство или консулство в държавата на пребиваване. Визата се издава обикновено в срок от около 30 дни. Необходими документи включват: нотариален акт, банково писмо за произхода на средствата, доказателство за чисто съдебно минало, медицинска застраховка.

3. Влизане в България

   След получаването на Виза D инвеститорът влиза на територията на България. Визата обикновено е валидна за 6 месеца с право на пребиваване до 180 дни.

4. Подаване на заявление за разрешение за пребиваване

   В срок от 14 дни от влизането се подава заявление за разрешение за продължително пребиваване в дирекция «Миграция» към МВР. Към заявлението се прилагат документите за инвестицията, валиден паспорт, адресна регистрация, медицинска застраховка и доказателство за финансова обезпеченост.

Продължително пребиваване

Разрешението за продължително пребиваване на основание инвестиция в недвижим имот има следните характеристики:

• Срок — издава се за 1 година и подлежи на ежегодно подновяване, при условие че инвестицията се поддържа.
• Освобождаване от изискването за присъствие — инвеститорите по този ред са освободени от изискването за 30-месечно физическо присъствие в страната, което се прилага за други категории чужденци с продължително пребиваване. Това е съществено предимство за лица, които не планират да живеят постоянно в България.
• Права — разрешението дава право на пребиваване, достъп до здравната система (при осигуряване), откриване на банкови сметки и извършване на стопанска дейност.

Постоянно пребиваване и гражданство

Постоянно пребиваване

След 5 години непрекъснато продължително пребиваване инвеститорът може да кандидатства за разрешение за постоянно пребиваване. Постоянното пребиваване е безсрочно и дава почти всички права на българските граждани (с изключение на избирателното право и заемането на определени длъжности).

Гражданство

Придобиването на българско гражданство по натурализация е възможно 5 години след получаване на постоянно пребиваване, т.е. приблизително 10 години от началото на процеса. Допълнителните изисквания включват:

• Владеене на български език на ниво A1/A2 (доказва се чрез изпит или сертификат).
• Чисто съдебно минало в България и в държавата на произход.
• Доказан доход или занятие, осигуряващо препитание.
• Освобождаване от досегашното гражданство (с определени изключения за двойно гражданство).

Fast-track процедура — ОТМЕНЕНА

Важно е да се отбележи, че ускорената процедура за получаване на гражданство чрез инвестиция (т.нар. «golden passport») беше отменена от 2022 г. Преди отмяната тя позволяваше придобиване на гражданство без изискване за пребиваване срещу двойна инвестиция. Към 2026 г. тази опция не е налична.

Права на членовете на семейството

Членовете на семейството на инвеститора (съпруг/а и ненавършили пълнолетие деца) имат право да кандидатстват за разрешение за пребиваване на основание семейно обединяване. Основните особености са:

• Съпругът/ата получава продължително пребиваване за 1 година, подновяемо ежегодно.
• Децата до 18-годишна възраст получават пребиваване за срока на пребиваването на родителя.
• Постоянно пребиваване за членовете на семейството — по общия ред, обикновено след 5 години продължително пребиваване.
• Гражданство за членовете на семейството — след 3 години постоянно пребиваване (за съпруг на български гражданин) или по общия ред от 5 години. Това е отделна процедура от тази на инвеститора.

Алтернатива: инвестиция чрез фонд

Освен инвестицията в недвижими имоти, ЗЧРБ предвижда и алтернативен път за получаване на пребиваване — чрез инвестиция в сертификати на специализиран инвестиционен фонд:

• Размер на инвестицията — приблизително EUR 512 000 (BGN 1 000 000) в сертификати на алтернативен инвестиционен фонд, лицензиран от КФН.
• Директно постоянно пребиваване — за разлика от имотния път, инвестицията чрез фонд може да даде директно право на постоянно пребиваване, без да се преминава през 5 години продължително пребиваване.
• По-бърз процес — общият срок до постоянно пребиваване е значително по-кратък.
• По-висок риск — инвестицията е в ценни книжа, а не в реални активи, което носи различен рисков профил.

Изборът между двата пътя зависи от Вашите индивидуални предпочитания, инвестиционен хоризонт и планове за пребиваване в България.

Статус на програмата към 2026 г.

Към март 2026 г. програмата за пребиваване чрез инвестиция в недвижими имоти остава активна и функционираща. Няколко важни развития:

• Въвеждане на еврото — от 01.01.2026 г. България е в еврозоната, което улеснява международните трансфери и елиминира валутния риск при инвестицията.
• Няма «golden passport» — ускорената процедура за гражданство чрез инвестиция остава отменена от 2022 г. и няма индикации за нейното възстановяване.
• Пазар на недвижими имоти — цените на имотите в България продължават да нарастват, особено в големите градове (София, Пловдив, Варна, Бургас), което може да повлияе на избора на имот и постигането на инвестиционния праг.
• Без промяна в прага — инвестиционният праг от BGN 600 000 остава непроменен.

Често задавани въпроси