Покупка на недвижим имот в България — пълно ръководство (2026)

Пазар на недвижими имоти в България (2026)

Българският имотен пазар демонстрира устойчив ръст през последните години, като цените в София достигнаха средни стойности от приблизително EUR 2 250 на кв. м. към началото на 2026 г. — ръст от около 100 % спрямо нивата от 2020 г.

Основните фактори, движещи пазара, включват:

• Въвеждане на еврото — от 01.01.2026 г. България е част от еврозоната, което премахва валутния риск и повишава доверието на чуждестранните инвеститори.
• Членство в Шенген — от 2025 г. България е пълноправен член на Шенгенското пространство, което улеснява свободното движение.
• Ниски данъци — данъкът върху доходите от наеми и капиталова печалба е 10 %, което е значително под средното за ЕС.
• Растящ туристически сектор — черноморските и планинските курорти генерират стабилен доход от краткосрочно отдаване под наем.

Прогнозата за 2026–2027 г. е за умерен ръст от 2–5 % годишно, подкрепен от стабилна макроикономическа среда и нарастващо търсене от чуждестранни купувачи.

Кой може да купи имот в България?

Правилата за придобиване на недвижима собственост зависят от националността на купувача:

Граждани от държави извън ЕС могат да придобиват сгради и апартаменти свободно, но не и земя (включително прилежащата към сградата). Стандартната практика е учредяване на ЕООД, което придобива имота. Учредяването на дружество с минимален капитал от EUR 1 и нотариални такси не представлява съществена финансова тежест.

5 стъпки при покупка на имот

1. Търсене на имот и избор на агент

   Работата с лицензиран брокер на недвижими имоти е препоръчителна, макар и не задължителна. Комисионата на агента е обикновено 2,5–3,6 % от покупната цена и се заплаща от купувача (в някои случаи — поделена между страните). Уверете се, че агентът е регистриран и притежава валидна застраховка „Професионална отговорност“.

2. Правен дю дилиджънс (due diligence)

   Задължителна стъпка, която включва: проверка на собствеността в Имотния регистър; проверка за тежести, ипотеки и възбрани; проверка на кадастралната карта; проверка на строителните разрешения и документи за въвеждане в експлоатация (Акт 16); проверка на данъчния статус на продавача. Настоятелно препоръчваме ангажирането на адвокат, специализиран в имотно право.

3. Предварителен договор

   Предварителният договор определя съществените условия на сделката: цена, начин на плащане, срок за изповядване на нотариалния акт и неустойки. Обичайната практика е купувачът да заплати 10 % капаро от покупната цена при подписването. Предварителният договор не изисква нотариална заверка, но е правно обвързващ.

4. Нотариален акт

   Прехвърлянето на собствеността се извършва с нотариален акт, подписан пред нотариус в района на имота. Нотариусът проверява самоличността на страните, правото на собственост и липсата на тежести. Плащането на остатъка от цената обикновено се извършва по банков път в деня на изповядването.

5. Вписване в Имотния регистър

   Нотариалният акт се вписва в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Вписването осигурява противопоставимост на правата на купувача спрямо трети лица. Таксата за вписване е 0,1 % от материалния интерес.

Разходи при покупка на имот

Общите разходи по сделката варират между 5 и 10 % от покупната цена. По-долу е представена подробна таблица:

ДДС при сделки с недвижими имоти

Облагането с ДДС зависи от вида на имота и статута на продавача:

• Нови сгради (до 5 години от издаване на разрешение за ползване) — облагаема доставка, 20 % ДДС.
• Урегулирана поземлена земя (УПИ) — облагаема доставка, 20 % ДДС.
• Стари сгради (над 5 години) — освободена доставка по чл. 45 от ЗДДС. Продавачът може да избере облагане.
• Жилища — намалена ставка от 9 % ДДС се прилага при доставка на жилища, които са част от държавната жилищна политика, при покупка от физическо лице за основно жилище.

При покупка от физическо лице (нерегистрирано по ДДС) или при освободена доставка ДДС не се начислява.

Годишен данък върху недвижимите имоти

Собствениците на недвижими имоти в България дължат годишен данък в размер от 0,01 до 0,45 % от данъчната оценка на имота, определен от съответната община. Данъкът се заплаща на две вноски — до 30 юни и до 31 октомври на текущата година. При заплащане на целия данък до 30 април се ползва отстъпка от 5 %.

Данък капиталова печалба и ипотечно финансиране

Данък върху капиталовата печалба

При продажба на недвижим имот данъкът върху капиталовата печалба е 10 % от положителната разлика между продажната и покупната цена (намалена с документално доказаните разходи по придобиване и подобрения).

Важно освобождение: физическите лица не дължат данък при продажба на:

• Единствено жилище — независимо от срока на притежание, ако имотът е бил основно жилище на продавача.
• До два имота — ако са притежавани повече от 3 години преди продажбата.
• Повече от два имота — ако са притежавани повече от 5 години преди продажбата.

Ипотечно финансиране

Българските банки предлагат ипотечни кредити както на местни, така и на чуждестранни граждани при следните примерни условия:

• Размер на финансиране — 60–80 % от оценената стойност на имота (LTV).
• Лихвени проценти — 3–5 % годишно (фиксирани за първите 1–3 години, след което плаващи).
• Срок — до 30 години.
• Валута — от 01.01.2026 г. кредитите се отпускат в евро.
• Изисквания — доказан доход (последни 6–12 месеца), кредитна история, оценка на имота от лицензиран оценител.

За чуждестранни граждани без доход в България LTV може да бъде по-нисък (50–60 %), а изискванията за документация — по-обширни.

Често задавани въпроси